최근 부동산 정책과 나아가야 할 방향

사실 전 부동산에 대해서는 전문가도 아닐 뿐더러, 그리 잘 안다고 볼 수는 없습니다.

오히려 지식쪽으로는 부동산보다는 주식 쪽으로 더 잘 아는 편이죠.

 

그럼에도 불구하고 이번 부동산 정책에 대한 글을 한번 써 볼게요.

전문가스러운 말은 아니지만, 일반인의 관점에서 보다 일반론적인 관점에서 언급해 봅니다.

 

최근 부동산 정책, 도대체 무엇 때문에 시끄러울까요.

 

임대차 3법

전월세신고제: 임대인과 임차인 간 주택 임대차(전월세) 계약 때 계약 사항을 30일 내에 시·군·구청에 신고하도록 하는 것전월세상한제: 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과해 인상할 수 없다

계약갱신청구권제: 2년 거주한 세입자가 원할 경우 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있도록 보장한 제도

 

부동산 3법

소득세법: 2년 미만 단기 보유 주택, 다주택자의 조정대상지역 내 주택에 대한 양도세 중과세율을 인상

법인세법: 법인이 보유한 주택 양도세 기본세율에 더해 매기는 법인세 추가세율을 현행 10%에서 20%로 상향 조정

종합부동산세법: 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택 소유자에 대해 과세표준 구간별로 세율을 현행 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%로 인상

 

8.4 부동산대책

(규모) 중앙부처, 지자체 협업으로 모든 가용 정책수단 점검하여 26.2만호+α 마련 
(대상) 서울권역 등에 필요한 주택을 실수요자 대상 집중 공급
(방법) 군부지, 이전기관 부지 등 신규 택지를 최대한 발굴 + 노후단지를 고밀로 재건축하여 도심 내 공급

(규제 완화) 용적률 300～500% 수준으로 완화하고, 층수는 최대 50층까지 허용(도시정비법 개정)

 

일단 이 정도로 요약이 가능하지만

위 법안 및 대책을 더 요약해 볼까요?

 

임대차3법: 임대차 계약 세입자 보호(사실 이 부분은 논란이 많죠)

부동산3법: 다주택자, 법인 부동산 세금 인상

8.4 부동산대책: 수도권 주택 공급량 증가

 

일단 부동산3법, 8.4 부동산대책도 논란거리가 다소 있긴 하지만 크게 이슈가 되지는 않고 있습니다.

진짜 이슈가되는 것은 단연 임대차3법이 맞겠고요.

 

관련된 기사나 내용들을 많이 찾아봤습니다. 국민 여론이 어떻게 어떤 영향을 미치고 그러는 것도 한번씩 살펴봤고요.

대부분은 부정적인 여론이 많이 있더라고요. 어쩔 수 없습니다. 어쩌면 당연한 것일지도 모르겠습니다.

 

도대체 임대차 3법을 왜 밀어붙였을까요.

 

사진출처: 연합뉴스

김태년 민주당 원내대표의 의견입니다. (출처: 이데일리)

 

“투기세력과 다주택자의 이익 탓에 집 없는 서민의 고통이 계속 이어졌다”며 “남의 고통이 나의 즐거움이 되는 불공정 시대는 옳지 않으며 투기성 주택 보유자의 세금을 늘려 부동산 시장의 과열을 진화하고 1가구 1주택 시대를 열겠다”

 

결국은 수도권 집값이 계속 오르니까 아예 1가구 1주택 시대를 열기 위한 법이라고 해석했습니다.

저 말이 맞는걸까요?

 

놀랍게도 틀린 말은 아닙니다.

왜 그런지 한번 살펴볼까요.

 

일단 김태년 원내대표 말대로 1가구 1주택 시대를 열기 위한 법안은 확실히 맞습니다.

그런데 1가구 1주택의 의미는 사실 한가지가 아니라 두가지 의미이기도 합니다.

 

1. 무주택자가 주택을 구입해서 살 수 있는 여건이 마련되어야 한다.

2. 1가구 다주택자도 1주택만 보유해야 한다.

 

일반적으로 1가구 1주택이면 1번의 의미를 떠올리기 쉽지만, 이번 임대차3법의 핵심은 2번의 의미에 부합합니다.

 

한마디로 임대인은 더이상 임대놓고 살지 말고 자기가 보유한 주택에 직접 거주하라는 뜻입니다.

 

그러므로 이번 임대차3법은 임대인에 대한 규제가 많을 수밖에 없습니다.

임대인에 대한 규제가 어떤 것인지 다시 한번 살펴볼까요.

- 다가구 주택 보유자에 대해서는 세금을 더 걷고,

- 본인이 소유한 주택에 대해서는 본인이 직접 들어와 사는 것을 유도하기 위해서 임차인 보호 정책이 추가됐습니다.

 

임대인이 직접 보유한 집에 사는 것을 유도하는 데 임차인을 보호하는 정책을 내건다?

뭔가 웃긴 말 같지만, 세부 내용에는 이런 부분이 있습니다.

 

계약갱신청구권제를 통해서 임차인이 2년을 더 살 수 있는 권리를 청구하고, 

전월세상한제를 통해서 전월세 인상률을 5%로 제한하는 법이 있지만,

임대인이 거주의사를 밝힐 경우에는 임차인이 2년 더 거주할 수 있는 권리가 상실됩니다.

 

임대인보고 보유 주택에 거주하라고 그냥 유도하면 과연 들어와 살까요.

임대인에게 불리한 정책을 시행해야 임대인의 거주를 유도할 수 있겠죠.

그래서 임대인들은 당연히 반대하는 것이겠고요.

 

사진출처: SBS뉴스

 

그렇다면 여기서 근본론으로 들어가 보겠습니다.

어째서 임대차 계약이 성행하게 되었는가.

 

- 경제발전으로 수도권만 집중적으로 발전했습니다. 수도권에 들어와 살려는 사람들이 많아지는건 당연합니다.

- 수요가 늘어나니 부동산 가격이 오르는건 어쩔 수 없었습니다. 그래서 서민들을 위한 전세라는 정책이 나온것이고요.

- 전세를 통해서 임차인은 낮은 가격에 수도권 거주가 가능해졌고, 임대인은 목돈을 받고 자금 활용이 가능해지겠죠.

 

얼핏 보면 좋아보이죠? 근데 저 제도 자체가 사실 굉장히 많은 문제가 있습니다.

해외에서도 저렇게 안 하는 이유가 다 있습니다.

어떤 문제가 있는지를 살펴보면 다음과 같습니다.

 

1. 수도권만 발전한다는 것 자체부터가 이미 문제다.

2. 거주 목적이 아닌 투기 목적으로 활용될 가능성이 매우 높다.

3. 내 집을 임대놓고 남의 집의 임차인으로 들어가서 사는 경우가 비일비재하다.

 

결국은 저 근본적인 문제부터 해결해야 하고, 이번 임대차 3법도 이 문제 해결을 위한 법으로 볼 수 있습니다.

 

그래서 법 취지만 놓고 보면 부동산 구조 개편을 위해서는 괜찮습니다.

그런데 논란이 많이 되는 이유는 결국 임대인에게 규제가 돌아가기 때문에 많이 불편해질 수밖에 없고,

그로 인해서 임차인과의 갈등이 유발될 가능성이 커질 뿐더러,

임대인의 역습으로 인해서 임차인에게 불리하게 만들 가능성도 있습니다.

그래서 논란거리가 되는 것인데요.

 

임대인의 역습으로 꼽히는 것은 대표적으로 전세자금대출에 대한 제한입니다.

사금융권은 임대인 동의 없이 전세자금대출이 가능하지만, 1금융권에서는 동의 없이 불가능한 것이 사실입니다.

 

그리고 수도권 전세 거주자 중 상당수가 전세자금대출을 상환하지 않고 거주하고 있기 때문에,

임차인이 계약 연장한다고 할 때 임대인이 전세대출 동의를 해 주지 않으면 임차인은 어쩔 도리가 없습니다.

그리고 신규 전세계약에 대해서도 임대인이 전세대출 동의를 안해줄 가능성이 높고요.

 

하지만 어쩌겠습니까.

전세대출을 안 갚고 전세를 거주하는 것도 사실은 올바른 방법은 아닙니다.

수도권 직장 때문에 비싼데에서 전세 거주한다 어쩐다고 말하는데,

사실 서울에서도 스펙 확 낮추고 보면 1억 이하의 주택에서도 충분히 살 수 있고,

정 안된다 싶으면 지방으로 이사간 다음 출퇴근 시간을 길게 잡는 방법도 있습니다.

(이건 그냥 하는 말이 아닙니다 제가 실제로 10년을 살아봐서 잘 압니다)

 

그것도 안될것 같다고요? 그동안 너무 편하게 살았으니까 그렇게 못 살 것 같다는 것이겠죠.

하지만 수준에 맞게 사는 것이 사실은 정상적으로 사는 것이라고 볼 수 있습니다.

 

임대인의 역습으로 임차인이 보호받지 못 할 것 같다고 하는데,

그것은 분수에 맞지 않게 편하게 살았던 임차인이 분수에 맞게 돌아가는 것이겠죠.

잘못된 것은 아니라고 보아집니다.

 

다만 진짜로 필요에 의해서 전세를 살려고 하는 사람들도 분명히 있을 수 있기 때문에,

전세대출 최초 2년에 대해서는 임대인 동의 없이도 1금융권 대출을 완화해준다던가 하는 것이 필요하겠죠.

이런 부분이 보완되어야 하지 않을까 싶습니다.

 

임대인에 대한 규제를 저대로 이미 시행되었고,

전세 매물도 씨가 마를 정도이며, 직접 들어와서 거주하겠다던 임대인도 상당수 있습니다.

결국은 말은 많아도 법의 효과가 나타났다고 볼 수 있겠죠.

 

하지만 대다수가 원하는. 서민들도 1가구 1주택을 가지는 정책도 당연히 펼쳐야 하겠죠.

그 부분은 일단 8.4 부동산대책으로 인해서 공급량을 늘리는 방안이 첫 번째가 되겠지만, 사실 그것만으론 부족합니다.

전세를 더 이상 살 수 없는 임차인이 어찌되었든 늘어날 가능성이 높기 때문에, 더욱 많은 보완이 필요합니다.

 

대표적인 것으로는, 

무주택자에 대해서는 주택 구입 시 대출 기준을 대폭 완화를 시키는 것이 대표적인 방법입니다.

다만 그걸 가지고 또 투기를 하면 안되니까, 대출 상환까지는 의무 거주를 해야 한다던가 등도 있겠고요.

 

물론 위에 쓴 것은 예제 중 하나일 뿐입니다.

사실 저게 옳다라고 장담도 못합니다.

다만 위와 같은 식으로 금융권 등을 통해서 무주택자의 주택 구입에 대한 기준을 완화시키는 것도 필요합니다.

 

일단 이런식으로 하나둘씩 보완하고 나아간다면

전세 매물은 진짜 지극히 일부에서만 나타날 것이고,

임대차 계약이 필요한 사람은 월세를 살 것이고,

하지만 1가구1주택도 현실화될 가능성도 높아지겠죠.

서양식 모델을 따라가는 것이려나요.

 

이번 행정수도 이전 검토도 수도권 집중현상 완화에 기대는 되지만, 역시 많은 진통이 따를 것이니 두고봐야 되겠고요.

 

 

요약하자면.

 

이번 법안 발의 및 통과는 상당히 유의미한 것이 맞고, 특별히 반대해야 할 이유도 없습니다.

하지만 시행 초기는 항상 진통이 따를 수밖에 없다는 것도 감안해야 하며,

추가 보완을 위한 대책도 마련하는 것이 필요할 것 같습니다.